Confermata Cedolare secca se il conduttore è una società: ci permettiamo anche di aggiungere un “finalmente”!
Con una recentissima sentenza, la n. 12395 del 7 maggio 2024, la Corte di Cassazione si è pronunciata sull’applicabilità del regime della cedolare secca anche nel caso l’inquilino sia una persona giuridica che prende in locazione un immobile ad uso abitativo per i propri dipendenti, clienti o fornitori.
Per risolvere definitivamente la controversia si è dovuti giungere al massimo grado di giudizio previsto dall’ordinamento italiano!
Nel corso degli anni, infatti, gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate si rifiutavano di registrare contratti di locazioni applicando il regime della cedolare secca qualora il conduttore fosse stata una società. Tale rifiuto era basato meramente sull’applicazione di una circolare interna all’Agenzia. E’ doveroso ricordare che numerose commissioni tributarie provinciali e commissioni tributarie regionali in tutta Italia avevano dato ragione ai contribuenti ma l’orientamento delle Entrate non è mai mutato.
Ricordiamo che la cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, che si sostanzia per il locatore nel pagamento di un’imposta sostitutiva (aliquota pari al 21% o al 10%) dell’Irpef.
Inoltre esenta dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
>>>La cedolare secca può applicarsi solo in determinati casi e la scelta di tale regime implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione.
La Suprema Corte ha affrontato la questione se fosse applicabile o meno il regime della cedolare secca nel caso in cui il conduttore, ossia l’inquilino, sia un’impresa. Gli ermellini hanno ripercorso i motivi che hanno spinto il legislatore ad emanare il provvedimento della cedolare secca, l’ambito di applicazione analizzando anche l’attuale situazione del mercato delle locazioni, la lotta al “sommerso” nonchè le esigenze di locatori e conduttori.
La conclusione della Cassazione è che l’esclusione dalla cedolare deve essere riferita soltanto alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione. Nel caso in esame l’immobile ad uso abitativo era stato condotto in locazione da una società per esigenze di alloggio dei dipendenti.
La sentenza della Suprema Corte, che con tale pronuncia contraddice il Fisco, amplia la platea dei casi in cui è applicabile il regime di tassazione agevolata. Sancisce quindi che il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore, ossia l’inquilino, concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale.
Questo perché l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni.
