Immobili provenienti da donazione: cosa cambia con l’Art. 44 del Ddl Semplificazioni

Donazione immobile: La riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, introdotta dall’Articolo 44 del Ddl Semplificazioni, segna un passaggio importante per il mercato immobiliare italiano. L’obiettivo è semplice: rendere più sicure, veloci e finanziabili le compravendite di immobili ricevuti in donazione, senza cancellare i diritti degli eredi legittimari sul piano economico.

Questo cambiamento interessa direttamente:

• chi vuole donare un immobile a un familiare (es. figlio, coniuge, fratello);

• chi vuole acquistare un immobile donato in precedenza;

• chi necessita di un mutuo su un immobile di provenienza donativa.

Perché gli immobili donati erano difficili da vendere?

Fino all’entrata in vigore della riforma, comprare un immobile ricevuto in donazione poteva comportare un rischio giuridico: gli eredi legittimari (figli, coniuge e in alcuni casi genitori), ritenendo la donazione lesiva della propria “quota di legittima”, potevano impugnarla con:

• Azione di riduzione (per far dichiarare la donazione non valida nella parte eccedente);

• Azione di restituzione, che nei casi più critici poteva colpire anche il nuovo acquirente, costringendolo a restituire l’immobile.

Di conseguenza:

• Molti compratori evitavano immobili con provenienza donativa;

• Le banche spesso non accettavano l’immobile come garanzia per un mutuo;

• Si attendevano 20 anni dalla donazione per ridurre il rischio legale;

• Veniva richiesta la firma di rinunce preventive degli eredi o polizze assicurative costose per ottenere un mutuo o vendere il bene.

Cosa cambia oggi? – Le novità principali

La riforma introduce un principio chiave:

✅ Il terzo acquirente in buona fede non potrà più subire l’azione di restituzione

In altre parole: chi compra un immobile proveniente da donazione non rischia più di doverlo restituire agli eredi, anche se un domani la donazione venisse impugnata e parzialmente annullata.

✅ Gli eredi potranno rivalersi solo in denaro

Gli eredi mantengono il diritto di chiedere tutela, ma la richiesta potrà essere solo economica (soldi), e sarà rivolta al donatario o al patrimonio ereditario, non al nuovo proprietario.

✅ Maggiore accesso ai mutui

Venendo meno il rischio di perdita del bene per il compratore, aumenta la possibilità che le banche accettino questi immobili come garanzia per concedere un mutuo.

✅ Vendite più veloci, valore commerciale più stabile

Non sarà più necessario aspettare 20 anni o ottenere rinunce preventive dagli eredi per poter vendere l’immobile in modo sereno sul mercato.

📌 Attenzione: la riforma non elimina l’azione di riduzione tra eredi e donatario, ma ne limita gli effetti, che non potranno più colpire il nuovo acquirente.

Se voglio donare un immobile: cosa devo sapere?

Puoi donarlo come prima, ma con un vantaggio in più per il futuro: l’immobile sarà più facilmente vendibile o ipotecabile dal donatario, perché chi lo acquisterà sarà protetto dal rischio di restituzione.

Cosa rimane importante per chi dona:

1. Verificare con il notaio che la donazione non sia sproporzionata rispetto alle quote ereditarie (per evitare future richieste economiche al donatario);

2. Sapere che gli eredi potranno comunque impugnare l’atto (azione di riduzione), ma non potranno più riprendersi l’immobile dal nuovo acquirente;

3. Valutare strumenti alternativi, quando opportuno, come:

   • vendita agevolata (simbolica o a prezzo calmierato) invece della donazione,

   • usufrutto, nuda proprietà, patti di famiglia, ecc., in base agli obiettivi familiari.

In sintesi per chi dona:

• Sì alla donazione,

• Meno problemi per la futura vendita o per un mutuo,

• Possibili richieste solo economiche verso il donatario, non verso chi comprerà il bene.

Se voglio acquistare un immobile proveniente da donazione: cosa succede?

Oggi puoi procedere con molta più sicurezza.

I tuoi diritti da compratore:

• Non potrai mai perdere l’immobile per effetto dell’azione di restituzione (se acquisti in buona fede e l’atto viene correttamente trascritto);

• Potrai richiedere un mutuo con migliori prospettive di accettazione da parte della banca;

• Non dovrai chiedere al venditore rinunce degli eredi per essere legalmente tutelato.

Cosa è comunque consigliabile fare (best practice):

1. Far controllare la provenienza dal notaio (come in ogni compravendita);

2. Se serve il mutuo, chiedere un pre-assessment alla banca sulla finanziabilità del bene;

3. Valutare (solo se richiesto dalla banca o per maggiore tranquillità) una polizza assicurativa facoltativa — oggi non più obbligatoria per legge, ma possibile come tutela extra.

In sintesi per chi compra:

• ✅ Zero rischio restituzione immobile,

• ✅ Più accesso al mutuo,

• ✅ Maggiore commerciabilità del bene.

Esempio pratico

Donazione oggi, vendita domani:

Un genitore dona un appartamento al figlio. Dopo 5 anni il figlio decide di venderlo:

• L’acquirente non potrà subire la richiesta di restituzione dell’immobile,

• Gli eredi (in futuro) potranno chiedere solo denaro al figlio, se la donazione supera la quota disponibile.

Acquisto di un immobile donato 3 anni fa:

Una coppia vuole comprarlo e chiede il mutuo:

• L’immobile può essere ipotecato,

• La banca potrà valutarlo con meno resistenze rispetto al passato,

• La coppia non rischia la perdita del bene.

Speriamo che il nostro articolo sulla donazione immobile ti sia stato utile!