Amministratore di condominio…quando è necessario
Un tema di un certo interesse per i proprietari di immobili è quello riguardante l’eventuale obbligo di legge di avere un amministratore di condominio, con questo articolo vorremmo fare un po’ di chiarezza anche in merito alla durata dell’incarico e ai requisiti che l’amministratore deve possedere.
Quando diviene obbligatorio che il condominio nomini un amministratore?
Il primo comma dell’art. 1129 c.c. recita: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”
Quindi una volta che un condominio è composto da nove condomini, questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore.
In sostanza tutti i piccoli contesti con meno di nove condomini, gli stessi proprietari/condomini possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio.
Avvertenza importante: il condominio, quale ente, rimane un sostituto d’imposta, quindi seppur non vi sia la presenza di un amministratore professionale, uno dei condomini dovrà essere nominato amministratore e legale rappresentante del condominio.
Premessa: i requisiti dell’amministratore
L’articolo 71bis delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile elenca i requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore. Fra i quali:
- il pieno godimento dei diritti civili e politici;
- essere in possesso di un diploma di scuola superiore di secondo grado;
- la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale svolti presso enti e/o istituti di formazione.
In considerazione della complessità del compito che deve svolgere un buon amministratore, deve possedere e coltivare le seguenti conoscenze e competenze:
- a) compiti e poteri sia dell’amministratore, sia dell’assemblea dei condomini;
- b) diritti reali di godimento (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di abitazione) e comproprietà degli edifici;
- c) sicurezza degli edifici (D.M. 37/2008, risparmio energetico, sistemi di riscaldamento e di condizionamento, normativa antincendio VV.FF.);
- d) problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali;
- e) normativa urbanistica: DPR 380/2001 e ss.mm.ii, regolamenti edilizi locali e norme sul superamento delle barriere architettoniche (L. 13/89);
- f) contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato e occasionale;
- g) contabilità;
- h) informatica;
La Fase operativa: la nomina dell’amministratore
Riunitasi formalmente, l’assemblea può procedere alla nomina di un amministratore. L’art. 1136 c.c., quarto comma, stabilisce che per la nomina dell’amministratore è necessario raggiungere un quorum pari alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi; trattasi di una doppia maggioranza quindi composta dalla maggioranza degli intervenuti (teste) e la maggioranza del valore dell’edificio (millesimi).
Qualora il condominio non avesse ancora le tabelle millesimali, quale soluzione precaria, si può stabilire in assemblea che ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota, pertanto la nomina dell’amministratore dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Ribadisco che tale soluzione, prudenzialmente, può essere attuata solo a fronte di un accordo unanime fra i condomini.
La durata dell’incarico
Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno. Cosa succede alla scadenza del termine?
Le soluzioni sono due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore.
E’ bene precisare che anche per la conferma dell’amministratore sono necessarie le medesime maggioranze previste per la nomina (sentenze Corte di Cassazione 3797-78 e 4269-94).
La revoca dell’amministratore
Revoca assembleare: Durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre alcuna motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno; il tutto ai sensi dell’art 1129 c.c, primo comma.
E’ palese che tale scelta viene attuata quando non c’è più la fiducia che deve contraddistingue il rapporto tra condominio e professionista.
Revoca Giudiziale: prevista dall’art. 1129 c.c. secondo comma. In caso di:
- violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti che esulano dalle proprie attribuzioni (ad es.: una atto di citazione);
- fondati sospetti di gravi irregolarità;
- omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
- mancata esecuzione delle delibere assembleari (chiaramente di una certa importanza)
- mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio
Ogni singolo condomino può ricorrere al Tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore ai sensi dall’art. 64 disp. att. del codice civile.
Vuoi saperne di più su amministratore di condominio? http://www.confedilizia.it/condominio.html
