Usufrutto di un immobile, per comprendere cosa si intende è necessario fare espresso riferimento a quanto previsto dall’articolo 978 e seguenti del Codice Civile che regolano la materia; che puoi leggere qui.
Secondo l’articolo 981 del codice civile, il diritto di usufrutto è “un diritto reale di godimento che consente ad un soggetto diverso dal proprietario di utilizzare e godere di un bene”.
Con il termine usufrutto si intende quindi il diritto di esercitare un potere su una cosa di proprietà altrui.
L’usufrutto si può applicare a diversi beni, ad esempio beni mobili, immobili, aziende e titoli di credito. In questo articolo ci occuperemo solo di usufrutto di un immobile a uso abitativo.
Il soggetto che utilizza l’immobile è definito usufruttuario, mentre il titolare della proprietà, il quale non gode del bene, viene definito nudo proprietario.
L’usufruttuario di una casa, quindi, ha il diritto di utilizzare l’immobile, purché ne rispetti la destinazione d’uso e le limitazioni imposte dalla legge.
Si può entrare in possesso dell’usufrutto con diverse modalità ma le più frequenti sono mediante un contratto, per testamento oppure per legge nei casi di persone non ritenute in grado di beneficiare autonomamente dei propri beni (ad esempio malati o figli minorenni).
L’usufrutto è temporaneo, si può stabilire un termine di durata oppure può durare al massimo fino al decesso dell’usufruttuario.
Non può essere trasmesso agli eredi.
L’usufrutto di un immobile può anche prescriversi, qualora non venga esercitato per 20 anni.
Concedendo l’usufrutto di un’abitazione, il proprietario mantiene quella che si definisce “nuda proprietà” ma trasferisce il possesso e quindi l’uso, all’usufruttuario. Il proprietario non perde alcun diritto sull’immobile e può anche venderlo. In caso di vendita l’usufruttuario non perde i suoi diritti e chi acquista a sua volta, manterrà la sola nuda proprietà fino alla scadenza del contratto di usufrutto.
Il nudo proprietario per poter vendere la proprietà della casa non deve chiedere alcun permesso all’usufruttuario e non vi è neppure un diritto di prelazione.
D’altro canto l’usufruttuario di una casa ha diritto di trarne ogni utilità, ciò comprende anche la possibile di cedere in locazione l’immobile e di incassare i canoni della locazione.
Gli obblighi dell’usufruttuario sono i seguenti:
- utilizzare l’abitazione senza deturparla
- notificare al proprietario eventuali cambiamenti (ad esempio se l’immobile viene locato)
- farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria (amministrazione, utenze, pulizie e manutenzioni ordinarie)
- pagare le tasse comunali, come TARI o TASI, se applicabile
- restituire il bene alla scadenza del contratto di usufrutto.
Solo alla scadenza concordata o con la morte dell’usufruttuario, il nudo proprietario potrà prendere pieno possesso dall’abitazione.
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